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イントロダクション
東京オフィスビル市場の分析と展望2001年第II期（4月〜6月）
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「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第I期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているリポートで、今回は通算18回目の2001年第II期となります。
今期の分析ポイントは以下の通りです。
●テナント成約面積の動向
・2期連続の成約量減少
〜 外資系企業の動きにブレーキ
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40K |
●テナント募集面積の動向
・7期連続の募集面積減少も踊り場へ
・新規着工建築中ビル4万坪台で安定供給続く
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22K |
●需給バランスの動向
・大規模ビル空室率7期連続の下降だが1.9％天井感も
・優良物件の募集賃料指数3期連続上昇 |
36K |
昨年暮れの市況感では、貸し手市場の形成が確実視されていましたが、日米同時株安などの影響を受けて需要を牽引していたカタカナ企業（外資・IT・通信）が姿を消し始め、2001年第I期で市況に陰りが表れ、今回の第II期でそれが鮮明となりました。
小泉政権による待ったなしの不良債権処理で、一時的にせよ構造改革不況を迎えようとしており、2003年問題といわれる大量供給と重なると、オフィス賃貸借市況の悪化は避けられない見通しです。東京23区の2003年問題を、建築中ビルの募集残面積でみると、2002年完成分で19.3万坪、2003年では26.2万坪と2年間で45.5万坪（霞が関ビル換算で16.6棟分）が新たに加算されます。頼りのカタカナ需要が冷え込んだまま推移すると、2003年度の空室率は10％に迫る可能性があります。市況の安定にはこれに匹敵する吸収（拡張）需要の存在が必要となるわけですが、ヒントは当研究所が予測した・旧耐震ビルなどの建て替え需要6兆円※にあり、建て替え移転需要を大量供給の受け皿へ誘導する仕組み（クッションビル構想）が必要となります。都市再生政策にこれらを組み込み、立退き問題（借地借家法）や容積、融資制度などを政策誘導することで、耐震都市づくりを進めながら民需の誘発と市況の安定が可能となります。
この秋にはJ-REIT（不動産投資信託）元年を迎えるタイミングでもあり、オフィスマーケットの行方がより一層注目されるでしょう。
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※7/3日本経済新聞11面オフィスビル総研予測
2001年7月
株式会社オフィスビル総合研究所
代表取締役 本田広昭 |
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