市場分析と展望

イントロダクション

東京オフィスビル市場の分析と展望2002年第1期（1月～3月）

「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第1期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算21回目の2002年第1期となります。

今期の分析ポイントは以下の通りです。

●テナント成約面積の動向・前年同期比16％もの大幅減少～都心3区・大規模、既存ビルに減少集中	17K
●テナント募集面積の動向・3期連続の増加～都心3区・中心6区リング（山手線内）の増加目立つ・新規募集開始の建築中ビル、棟数・面積ともに再び減少に転ずる	22K
●需給バランスの動向・大規模ビル空室率、3期連続の上昇で今期3.5％へ・築10年以内の募集賃料指数6期連続上昇～金融破綻前の水準回復も、天井感あり	23K

  オフィスの大量供給により、市況の悪化を懸念する言葉として定着した「2003年問題」。一般的に2003年問題のイメージは「続々と竣工する新築ビルのテナント確保が困難になる」との見方が支配的ですが、時代の最先端を行く高性能ビルの人気は依然として高く、価格（賃料）が安定してくると当然のように満室竣工に近い状態となるのは必然です。現実的には、新築ビルへのテナント退出で空室となった既存ビルの次のテナント確保問題そのものが2003年問題の本質であると思われます。その序盤戦がスタートした2002年第1期のマーケットデータからは、すでに“都心部”そして“既存ビル”というマーケットの悪化がキーワードとして浮上してきています。

  都心部のビックプロジェクトの多くは、大型化、高層化、高機能化、そして何よりも入居者の立場に立ったきめ細かな設計対応など、従来の供給する側に都合よくつくられたインテリジェントビルとはけた違いの利用者満足度を備えています。入居した企業にとってオフィス性能は飛躍的に高まり、快適性と利便性はワーカーのモチベーションを高め、優秀な人材確保にもつながるわけです。

これらの高性能ビルの出現は、付加価値の高い知的生産性の向上を下支えし、日本がグローバル競争の中で勝ち残るための必要な道具であり器なのです。ましてや、地震という強力な破壊力から企業やワーカーの安全を守るべき宿命を持った地震国であることを、我々は一時も忘れてはならないのではないでしょうか。

  本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。

2002年4月

株式会社オフィスビル総合研究所
代表取締役　本田広昭

＞＞バックナンバー