市場分析と展望

イントロダクション

東京オフィスビル市場の分析と展望2002年第II期（4月～6月）

「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第I期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算22回目の2002年第II期となります。

今期の分析ポイントは以下の通りです。

●テナント成約面積の動向・対前年同期比の成約面積6期ぶり増加に転じる～建築中大規模プロジェクトの大量成約始まる	17K
●テナント募集面積の動向・建築中ビルの募集減少(7.1万坪)と既存ビルの募集増加(7.1万坪) ～入れ替わり現象による募集量の横ばい推移・新規募集開始の建築中ビル、都心部の大規模な新築建て替え募集始まる	22K
●需給バランスの動向・大規模ビル空室率、5期連続の上昇(1.0ポイント)で今期4.5%へ～都心3区1.8ポイントもの上昇で5.4%へ・築10年以内の募集賃料指数～都心3区・中心6区リングで安定化	23K

東京都心の景観が様変わりしてきました。まるで空に向かって東京が増殖し始めたように、真新しい巨大なビルが見慣れた都心の風景を一変させています。汐留や品川駅東口に代表される国鉄清算事業団が放出した土地に、所狭しと高層ビルがひしめき合う。一方で、晴海や愛宕、六本木の大規模な都市再開発では巨大な高層ビルがその存在感を印象づけています。さらに、丸ビルに代表される丸の内大手町地区の建て替え更新型の高層ビルは、1000%をはるかに超える容積を吸収して、超優良な収益不動産へと生まれ変わっています。これらのプロジェクトの原動力は、収益力が価値を決定づける不動産のパラダイムシフトそのものであり、巷の不況をよそにクレーンが林立する理由でもあるわけです。
ビルの底地に価値があった時代を経て、今ようやく収益の源泉である建物の価値に重点が置かれる本格的な・建物主役の時代・を迎えたといえます。耐震性など様々なリスクに対応する安全性やIT時代に応えるビル機能、そしてそこで働くオフィスワーカーの快適度への配慮など、行き届いた高性能を備えたビルは、産業のソフト化時代におけるわが国経済の競争力を高める重要な要素として期待がかかります。高機能都市という魅力に加えて、美しさや歴史・文化性など・奥行きという都市の魅力・も兼ね備えたいものです。
本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。

2002年7月

株式会社オフィスビル総合研究所
代表取締役　本田広昭

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