「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第 I 期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算36回目の2005年第 IV期となります。

今期の分析ポイントは以下の通りです。

１．テナント成約面積の動向 ・ 成約面積 5 期連続（対前年同期比）の減少、 1.2 万坪減（▲ 3.4 ％） 〜 I〜IV期累計でも 16.7万坪減（▲ 10.3 ％）、 2003年をも下回る	30KB
２．テナント募集面積の動向 ・ 募集面積 11 期連続の減少で 117.8万坪へ（ 94 年以降最小） 〜 内訳は既存ビル 5.2万坪減、建築中ビルも 0.5万坪減 ・ 新規募集開始の建築中ビル 3.2万坪　〜　大規模プロジェクト続く	67KB
３．需給バランスの動向 ・ 大規模ビル空室率は5期連続の改善。 0.8ポイントの大幅改善で3.0 ％へ 〜 過去、最も空室率が低いのは 2001年II期の 1.9 ％ ・ 満室稼動率は 68.4 ％から 71.5 ％へ 3.1 ポイントの大幅アップ	67KB

賃貸オフィスビルマーケットの栄枯盛衰を測るネットアブソープションというデータは、市場における吸収需要の量を示すもので、テナント募集量の変化に期間の新築供給量を加味して算出します。
大量供給で市況の悪化が予測された「2003年問題」とは、新築で供給される面積を吸収しきれず、あちらこちらのビルが空室だらけになってしまう状態を懸念したものでした。過ぎてみればマスメディアの空騒ぎに終わり、吸収需要が一枚上手だったということになります。東京23区の数値を以下に算出してみました。

・	2003年の吸収需要面積：＋26.6万坪（(1)129.3万坪＋(2)36.3万坪−(3)139.0万坪）
・	2004年の吸収需要面積：＋41.4万坪（(1)139.0万坪＋(2)22.0万坪−(3)119.6万坪）
・	2005年の吸収需要面積：＋41.0万坪（(1)119.6万坪＋(2)15.0万坪−(3)93.6万坪）
	(1)1月1日の竣工済みビルテナント募集面積・(2)一年間に竣工したビルのテナント募集総面積・(3)12月末の竣工済みビルテナント募集面積

3年分の吸収需要量109万坪を霞ヶ関ビルの貸付面積（28,704坪）に換算すると、38棟分、ほぼ倍の面積を誇る六本木ヒルズや東京ミッドタウンプロジェクト（防衛庁跡地）換算では、何と19プロジェクトに匹敵する大量なものです。オフィス人口（一人当たり15m²）換算では24万人、店舗や学校、コールセンターなどオフィス以外の用途も含まれるためもうすこし少ないかもしれませんが、いずれにしても大量といえます。
現実のマーケットデータから算出した、東京23区の大量の吸収需要の存在が見えてきました。

本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。