「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第 I 期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算38回目の2006年第 II 期となります。

今期の分析ポイントは以下の通りです。

１．テナント成約面積の動向 ・ 成約面積（対前年同期比）3.9万坪（10.8％）増加、連続の減少ストップ 〜 I・II 期累計でも2.7万坪（3.6％）増加、2003年・2005年の水準を上回る	80KB
２．テナント募集面積の動向 ・ 募集面積13期連続の減少で95.5万坪に。94年以降最小を更新し100万坪も下回る 〜 内訳は既存ビル 5.8万坪減、建築中ビルも5.4万坪減 ・ 新規募集開始の建築中ビル2.3万坪 　〜　都心での建替え・再開発進む	80KB
３．需給バランスの動向 ・ 大規模ビル空室率は7期連続の改善。0.3ポイントの改善で 2.0 ％に 〜 特に都心部における、区ごとの低い空室率が目立つ ・ 満室稼動率は75.4％から77.0 ％へ1.6ポイントのアップ 〜 満室稼動率更に高まる	80KB

ネットアブソープション（吸収需要）と言う指標を使って、 2003 年以降のオフィス需要の動きを分析すると、 2003 年 +27 万坪、 2004 年 +47 万坪、 2005 年 +47 万坪、 2006 年 1 〜 6 月 +28 万坪などと数字の上でも拡大するオフィス需要の動き（・急激な貸手市場化）が理解できる。今後も引き続き、好景気を背景にオフィススペースの拡張・新設ニーズは強いものと考えられるが、こうした動きには大きく以下の３つの要因があるものと思われる。

(1)	景気回復及び、団塊世代の大量定年退職
	企業は長引く不況によりオフィススペースを絞っていた。ここ数年の景気回復や団塊世代の大量定年退職を控えた企業により、人材の採用増（新卒・中途採用）の動きが続いている。
(2)	新興企業・ベンチャー企業は賃貸オフィスビル志向が強い
	ヤフーや楽天などに代表される新興企業・ベンチャー企業は自社ビルよりも賃貸オフィスビル志向が強く、都心の有名ビル（新築・大規模ビル）に入居する企業も多い。また、オフィスの拡張意欲も高い。
(3)	新しいサービス（伸びつつあるサービス）も賃貸オフィスビル志向が強い
	「コールセンター」も賃貸オフィスビル志向がある。「コールセンター」をＣＳ向上の要と位置付けている企業も増えてきている。また、「スクール・学校」（英語教室などの語学学校、資格系やデジタル系の専門学校、大学の東京校・ビジネススクールなど）も賃貸オフィスビル志向が強い。

本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。