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「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第 I 期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算41回目の2007年第I期となります。
今期の分析ポイントは以下の通りです。
１．テナント成約面積の動向
・成約面積３期連続（対前年同期比）の減少、4.2万坪（11.4％）減
〜 過去４番目の低水準で、年間では120万坪ベースか
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２．テナント募集面積の動向
・募集面積5.9万坪6.8％減で、81.6万坪に。前々期に続き1994年以降の最小水準を更新。
〜 内訳は既存ビル3.8万坪減、建築中ビルも2.1万坪減
・新規募集開始の建築中ビル4.9万坪 〜 都心での建替え・再開発続き,中型ビル・小型ビルも増加
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３．需給バランスの動向
・大規模ビル空室率は0.2ポイントの改善で1.6％に
〜 前期末に続き、今期末も過去最も低い空室率を更新
・室稼動率は79.9％から81.3％へ1.4ポイントのアップ 〜 満室稼動が８割を超える
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今年も、国土交通省によって「公示地価」（2007年1月1日時点）が公表され、「公示地価１６年ぶり上昇、０７年全国平均プラス0.4％」と報じられました。昨年の「東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇に転じた」から大幅な前進のようですが、「これは地点数の多い三大都市圏及び地方ブロック中心都市の上昇が押し上げたものである。」とのこと。
もう少し、詳しく見てみると、
| (1)三大都市圏 |
景気回復が続く中、マンション・オフィス需要の増大や不動産投資の拡大を背景として、各圏域の中心都市を中心に上昇傾向が現れ、特にブランド力の高い地域や高級住宅地、高度に商業業務機能が集積した地区においては（極めて限定された地域）、局所的に３０％、４０％を超える地点が現れた。 |
| (2)地方圏 |
地方中心都市等においても、都市再生・地域再生の取り組み、市街地整備や交通基盤整備等による利便性・収益性の向上を反映して、上昇地点が現れ、又は増加している地域もあったが、その他の地域においては、おおむね下落幅は縮小しているものの依然として下落が続いた。 |
簡単に言えば、三大都市圏では長らく続いた「土地デフレ」から脱却、海外マネーも流入し「局所バブル」。地方では「ミニ２極化」である。こうした背景には“都心回帰”、“実需増大”する好調な賃貸オフィス市場の動向が大きな役割を果たしていることは間違いないものと考えられる。
本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。 |
