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■ 論 点
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| 論点(49)「耐震改修促進法を支援する正当事由制度改革！」 2008/10 |
95K |
わが国の借地借家法に「正当事由（法28条）制度」が定着している。ご存じの通り、賃借人が過度に有利な制度である。一方、「定期借家（法38条：2000年施行）制度」は、賃貸人が有利な制度といわれ、近年の貸し手市場下で急速に普及した。有利不利の基準は、契約の終了期限にある。
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| 論点(48)「嫌われるファンドビル！」 2008/8 |
88K |
論点No.40「疲弊するファンドビル！」第2弾。
強い貸し手市場の終焉でますます色濃くなってきた「嫌われるファンドビル」。テナント企業から敬遠される主な理由は、「貸主の顔（人格）が見えない」「売却されてどのような所有者に変わるかわからない！」であろう。
いずれも、現在や将来において、貸主としての考え方が判りづらいということに集約される。つまり、信頼や信用といった借り手が求める本質的な欲求である。
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| 論点(47)「建築確認･検査制度の欠陥−実態に即した安全を！」 2008/4 |
61K |
前作の論点No.46「完了（官僚）検査」第2弾として、建築確認制度の欠陥を訴える。
姉歯建築士の不始末によって経済成長にまで影を落とした建築確認・検査制度だが、"変更は許さない"という当局の硬直的な姿勢は「羹（あつもの）に懲りて膾（なます）を吹く＝一度失敗した事に懲りて無益な用心をすること」のことわざ通りの対処と国民は感じている。
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| 論点(46)「官僚（完了）検査」 2008/2 |
62K |
"官僚"を辞書でひくと「国の行政面の仕事に従事する人（たち）」とある。おそらく隠語辞書では「融通が利かない人（たち）」と書いてあるはずだ。その辞書が手元にないので調べていないがたぶん。
ビルが新築完成したときに、竣工検査が通らないと建物の使用を開始することができない法律になっているが、この検査は別名"完了検査"と呼ばれ、関係者の間でも"官僚的検査"と感じている人は多いはずだ。
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| 論点(45)「不自然なビルその２」 2007/11 |
125K |
今回も引き続き、形が不自然なビルについて触れてみたい。
世界の潮流は、ビル機能の充実から、都市の象徴（Icon）へ、さらなる高層化や経済的な箱から、独創的・複雑な形態へと流れているようだ。Iconic（アイコニック）ビルディングやダンシングビルとも呼ばれているとか。
なんと、日本にもその潮流が押し寄せてきたかのように、銀座や名古屋に、ねじれビルやゆがみビルが出現した。
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| 論点(44)「不自然な高層ビル」 2007/8 |
85K |
自然でないことを「不自然」という。つまり、あたりまえではないことなのだが、「不自然」なことがあまりにもが多すぎて、気付いていないことが意外と多い。
オフィスビルが高層化すればするほど、不自然さが目立つのは、"窓が開かない"ことではないだろうか。しかし、高層マンションでは当然のようにベランダがあり窓も開く。建築物の構造の違いによるところが多く、筒状の高層オフィスビルは一種の煙突であり、1階から吹き込む空気の量を回転ドアなどで制限しないと、ビル内の空調バランスが狂ってしまうほど"煙突効果（ドラフト）問題"は深刻らしい。
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| 論点(43)「都市の記憶再生装置」 2007/4 |
92K |
都心のビルの建て替えが進んでいる。銀座のオフィスに勤めて30年、なんとその銀座で道に迷いそうになった。一瞬だったのかもしれないが、記憶喪失に陥ったような不思議な体験は、無意識のうちに目印として記憶されていた曲がり角のビルが解体されてなくなっていたためである。道に迷わないまでも、そのような体験をお持ちの方は少なくないはずだ。存在感があるとないとにかかわらず、建物がなくなるということは、私たちの心に刻まれた都市の記憶がひとつ消えるということなのである。
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| 論点(42)「定期借家のヘンな事情！」 2007/1 |
96K |
３年前に賃借したオフィスの貸主から通知が来た。「６ヵ月後に契約が満了し、本契約は終了します。つきましては、現行賃料の●倍で再契約の用意があります。」定期借家契約の終了予告（貸主の通知義務）である。驚いて、契約書を再確認すると、通知があった内容に従うしかない条文だった。こんな光景があちこちから聞こえてくる。
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| 論点(41)「グローバル化と日本らしさ」 2006/10 |
92K |
バブル崩壊後、痛みを伴う構造改革が進み、そのなかから新しい価値観やビジネスが誕生した。一方で、欧米から無条件に取り入れてきた仕組みや技術の再検証が行われるようになり、日本人が忘れてきた日本の「情緒」「文化」「知恵」「感性」を見直す動きもある。グローバルスタンダードに向けて大改革を進めてきた時代から、これからは「グローカル（グローバル＋ローカル）スタンダード」あるいは「ジャパンスタンダード」を構築する時代に差し掛かっているのではないだろうか。
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| 論点(40)「疲弊するファンドビル？」 2006/7 |
84K |
「ビルを売る」＝経済的に困っているらしい、と世間から同情を買う風潮は今もあまり変わっていないのではないか。土地神話が崩壊しそのほとんどが気の毒な状態で手放さざるを得なく、強引な不良債権処理に泣かされたビル経営者は多かった。代わりに登場したのが「ファンド」である。投資家が期待する収益が価格を決めるはずなのに、信じられないほどの高値で落札される様子を巷では「ファンドバブル」と呼んでいる。いずれ泡のように消えるのではないかと危惧される取引がなぜ成立するのか？「いや、収益を元にしているのでバブルはありえない」と主張する専門家も多い。
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| 論点(39)「都市部の歴史的建造物」 2006/5 |
90K |
日本では歴史的建造物の保存と継承はうまく行われているのだろうか？多くの人は、1400年以上も昔に建てられた法隆寺に代表される古都の社寺仏閣、日光東照宮や町中のお寺や神社、お城も結構残されていて世界に誇れるのではないか…と答える人は多い。
都市部ではどうか？勢い、歴史につつまれた美しいヨーロッパの都市と比較となり、眉をひそめて「日本はヒドイよね！」と答える人もまた多い。一般市民の間では、このようななんともちぐはぐな会話で、日本の歴史的建造物の保存に関する評価が語られている。
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| 論点(38)「収益価格」 2006/2 |
88K |
「不動産か土地かに揺れる日本人」。これはバブル崩壊から6年目、不動産マーケットも落ち着きを見せ始めていた、1997年に掲載した本コラムのタイトルである。山一證券と拓殖銀行が倒産する数ヵ月前のタイミングである。
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| 論点(37)「オフィスと21世紀の勝ち組企業」 2005/11 |
87K |
オフィスにおける知的生産性の向上は、２１世紀のわが国の経済力を左右する重要な課題であり、そして、その知的創造の場にふさわしいオフィスのあり方が今問われている。
日本のオフィス空間は、自社ビル、賃貸ビルを問わず、標準的な内装が先に仕上げられて最終利用者に引き渡される供給システムが伝統的に根付いている。その結果、無味乾燥、無個性など空間への工夫やデザインが劣るオフィスの氾濫の要因となっている。近年、その内装仕様の品質は向上したものの、空間のデザイン領域は依然として狭いままである。
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| 論点(36)「立場の違い」 2005/7 |
12K |
「売り手市場」、「買い手市場」という言葉は、需要と供給のバランスの変化によって起こる“立場の違い”をわかりやすく表している。需要が供給を上回ると、売る側が強くなる。これが売り手市場といい、売り手が優位な市場である。需要が供給を下回ると、買い手が有利な市場に逆転するというわけだ。農家が、売り手市場を保つために、ブルドーザーを使って豊作に恵まれた農作物を踏み潰しているニュースの映像を覚えている方も多いのではないか。
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| 論点(35)「美しく魅力的な街をつくろう！」 2005/4 |
12K |
美しく、そして魅力的な都市に暮らしたい！20世紀、敗戦など幾多の困難から見事に蘇った日本。先輩たちのおかげで、世界有数の経済大国、そして安全で豊かな国となった。しかし、その復興の原動力は、勤勉さと経済合理性が支えであり、美しさまで手が回らなかったのかもしれない。残念ながら、自然を除くと日本の街並みや都市景観を美しいと思う人が少ないという現実がそれを物語っている。
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| 論点(34)「豊かな空間と豊かな人生」 2005/1 |
18K |
19世紀後半、明治維新により過去の価値観を切り捨てて近代国家を目指したニッポンは、やがて第二次世界大戦に敗れ焦土化し、多くのものを失った。「ニッポンはなくなるかもしれない ！ わたしは、なくなる祖国のせめて一部でも写真に残しておきたいとカメラを手にした。」定点撮影の生みの親、写真家の富岡畦草氏（とみおかけいそう）は、写真集「消えた街角」でそう語っている。
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| 論点(33)「事業用建物賃貸借に借地借家法は必要か？」 2004/10 |
20K |
借地借家法は、借地＝土地の賃貸借と借家＝家の賃貸借に適用される法律である。土地と借家はそれぞれ取引のメカニズムがまったく違うので、第 2章借地（第3条〜25条）と第3章借家（第26条〜40条）とに分けられている。
オフィスビルなど事業用建物の賃借は借地でも借家でもないので、普通一般に企業同士で行われている民法適用の自由な商取引が自然なのではないかと思うのだが、やはり、借地借家法が適用されているのである。
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| 論点(32)「ＩＴ社会とオフィスの行方」 2004/7 |
53K |
ｅメール、インターネット検索、もう 1台のモバイルノート型パソコンなど、仕事でパソコンを使うのは当たり前の時代になった。自宅でも子供たちが思い思いにパソコンをテレビ代わりに使っている風景は珍しくもなく、さらに家族全員が携帯電話を使うことも加わり、日本はアッという間にＩＴ社会に突入した。最近はめっきりＦＡＸが来なくなったことにお気付きでない方はいらっしゃるだろうか。
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| 論点(31)「蘇る都市の記憶」 2004/5 |
26K |
わが国の都市部では、経済成長にせかされて多くの歴史的建造物を失ってきた過去を持つ。理由は、経済活動に利用されている都市部の建築は建替えたほうが圧倒的に有利だったことに他ならない。では、なぜ今保存や復元・再生が可能になったのか？東京都の特定街区制度の中に歴史的建造物保存のために、隣接地の開発に割り増し容積率（ 500％）が与えられる仕組みができたからである。この制度を適用したプロジェクトは、日本橋の三井本館、丸の内の明治生命館と日本工業倶楽部会館があげられる。
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| 論点(30)「まだまだ足りないビル」 2004/1 |
16K |
「不況なのにビル建設ラッシュ！」が今、東京で起きている。なぜだろう？ 2003年問題といわれたオフィスの大量供給には3つの顔があった。一つは、汐留に代表される国鉄清算事業団の大量放出地のビル開発である。丸の内や品川東口の竣工が重なるなどして大量の供給源となった。秋葉原や防衛庁跡地開発も控えている。もう一つは、都市再開発型の六本木ヒルズである。晴海や神保町などの大型再開発も先行しており、八重洲地区をはじめとする今後の計画はまだまだある。残りの一つは、老朽ビルの建替えという、今後の供給の主役たちの存在である。
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| 論点(29)「和魂洋才のオフィス文化」 2003/10 |
18K |
「和魂洋才」･･･日本人固有の精神と西洋伝来の学問・知識をあわせもつことをいう。
現在のオフィス（事務室）の形態は、おそらく西洋スタイルがそのまま導入されたものだろう。なぜなら、「書院」などに代表される、かつての日本式の事務室は、靴を脱ぎ床に座って事務作業を行っていたからだ。
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| 論点(28)「期待される景観基本法」 2003/7 |
21K |
わが国でもようやく街並みや都市景観に対する本格的な取り組みが行われそうだ。
「美しい国づくり政策大綱」（2003年7月発表 国土交通省）がそれである。来年度には「景観基本法」を制定して、美しい国づくりを国家プロジェクトにしようとの意気込みが伝わってくる。
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| 論点(27)「地震大国の減災対策その1」 2003/4 |
12K |
| わが国は、世界第2位の経済大国であり、世界有数の地震大国でもある。今われわれ日本人の“自信”喪失で経済は破綻しようとしているが、もう一つの“地震”による首都崩壊は、世界経済にも重大な打撃を与える可能性がある。プレートテクトニクス論により、地震発生のメカニズムが解明され、科学と技術がこれほど進化・発展しているのに、大地震を座して待つのは愚かなことではないか。 |
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| 論点(26)「2003年問題の本質」 2003/2 |
160K |
| 新聞テレビなどで連日報道される「東京の2003年問題」。語源は事態を問題視する側から発せられた言葉で、オフィスが大量に供給されることによる不動産市況の悪化や不良債権の増加の恐れを意味している。ところが、本来は、市民の立場で社会を糾弾するべきマスメディアが、問題側の思惑に動かされて「供給過剰問題」として報道している様子に、なにかちぐはぐさを感じるのは私だけだろうか？ |
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| 論点(25)「約束を守る賃貸借」 2002/10 |
495K |
| 「他者からものを借りるとき」は、必ず期限と借料を約束する。レンタカー然り、レンタルビデオ然りである。これは、法律で定められているからではない。民法は、期限や借料を約束しなかったらどうなるか定めているが、約束どおりに遂行する義務について何もふれてはいない。つまり、約束を守ることは法律によるものではなく社会常識なのである。
この見方をわが国のオフィスビルなど建物賃貸借の話に置き換えてみよう。・・・ |
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| 論点(24)「景観と電柱の関係」 2002/07 |
64K |
「街並みが美しいヨーロッパと日本の決定的な違いは電柱にある！」誰もが気付いていることである。
写真を見ていただきたい。上は京都宇治市の平等院へ向かう駅前商店街の入り口である。電柱の地中化 と看板の色彩規制、ついでに交通標識まで外してみた。下は、日本の古都を代表する京都嵐山の社寺が 建ち並ぶ通りである。同様にパソコンの画像処理で電柱と架線を取ってみた。「ウーン・・・すっきりした！」美しさを比べると、見ての通りで、説明する必要はないだろう。 |
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| 論点(23)「美しいまちづくり」 2002/04 |
13K |
| 21世紀、日本は「美しいまちづくり」を本当に実現できるのだろうか。「戦災からの復興という混乱、まちづくりビジョンの欠如、不動産にかかわる私権の強さなどが複合汚染となって今の都市景観をつくり出した」と感じている人は多いはずだ。・・・ |
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| 論点(22)「都市の記憶」 2002/01 |
36K |
| 人々の営みの器である都市や建造物に、人々の歴史が積み重なり、時を越えて継承されている。
戒めや悲しみのメモリアルとして後世に語り継ぐ使命を宿した原爆ドームや、ＮＹ貿易センタービルの瓦礫と化した外壁保存も、都市や建物が体験した歴史を記憶として残そうとするものである。・・・ |
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| 論点(21)「祝J- REIT 元年」 2001/10 |
10K |
| 本年9月、ジャパンリアルエステイトと日本ビルファンドの投資法人2社が東京証券取引所に上場され、J- REIT元年を迎えることができた。・・・ |
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| 論点(20)「提言：都市再生」 2001/8 |
13K |
| 首都圏における民間賃貸オフィスビルの分野だけでも、旧耐震構造ビル11,679棟の建て替え潜在需要は6兆円を超える。これらの民需をてこに、耐震都市づくりを誘導するには、現行の耐震改修促進法が実質的に機能していない民間部門において、以下の4つの政策面での対策が必要とされる。 |
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| 論点(19)「歳月を経て魅力を増す建物」 2001/7 |
14K |
| 古色蒼然（こしょくそうぜん）：年月を経て出た古びた色つや。古風なおもむき。…とある。蔦のからまる古い洋館、明治、大正、昭和初期の近代建築。中でも風雨に耐えたレンガの外壁や銅葺き屋根のまばゆいまでのうす緑の錆び色。「古色蒼然」年月を経ないと出ない色つや…贅沢なシーンである。かえりみるに、都市に林立するオフィスビルなどにこの古色蒼然を感じる建物はあるだろうか？ |
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| 論点(18)「不動産の構造改革から学ぶもの」 2001/5 |
14K |
| 新生小泉政権に期待される“ニッポンの構造改革”とは、政界や行政、金融システム にはじまるあらゆる産業構造、そして税制、福祉など“新しい時代に不可欠な改革の断
行”といえる。バブル崩壊後の“失われた10 年”の体験で、我々はすでに既存のシステ ムを変えなければならないことに気づいているからだ。 |
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| 論点(17)「静かな破壊と都市再生」 2001/1 |
13K |
| 首都東京は関東大震災（1923 年）や戦災（1945 年）から二度の都市再生を果たした。それは強烈な力で破壊された都市や産業そのものの復興劇であった。21
世紀の幕開け、東京は三度目の都市再生を果たそうとしている。・・・ |
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| 論点(16)「都市の記憶」 2000/10 |
68K |
| 都市のうるおいや「記憶」に欠かせない文化財である歴史的建造物を、社会全体の財産として保存・維持していくためには都市計画をどう活用すればいいのか。 |
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| 論点(15)「建物主義」 2000/8 |
12K |
| 建物がないさら地はパーキングプライス、青空駐車場の収入に対応する価格で評価される。もしくは、収益を生む建物への新規投資を想定して、その収益に見合った土地価格が決まる。・・・ |
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| 論点(14)「次世代ビルの条件」 1999/9 |
12K |
| 100年建築という言葉を見聞きする機会が増えた。ローンが終わったら建て替えなければならない我が国の住宅事情からすると、とても新鮮な響きを持っている。・・・ |
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| 論点(13)「賃貸借は所有権の時間貸し」 1999/7 |
14K |
| “借りた物を返す！”この常識が日本の不動産に通用しなくなったのはいつ頃、と問えば「昭和16年の戦時立法で導入された正当事由制度から」と答える人が増えた。・・・ |
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| 論点(12)「土地は誰のものか？」 1999/6 |
12K |
| 現代の日本で「土地は誰のものか？」と問われれば誰もが迷わず“所有者のもの”答えるだろう。明治政府が地租改正で納税義務と引き換えに土地の所有権を認め・・・ |
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| 論点(11)「強力な政策誘導で都市再生を」 1998/9 |
14K |
| 経済基盤としての都市、生活の場としての都市という観点で大都市東京を格付けしてみよう！ ムーディーズが行う債券や取引先などの格付けを例にとると・・・ |
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| 論点(10)「ニッポンの大都市は借地借家法でスラム化する」 1998/7 |
13K |
| “賃貸借とは所有権の時間貸し”。これは、香港返還にみるように不動産賃貸借における世界の常識である。この“借りたものは返す”いう常識がようやく日本の建物賃貸・・・ |
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| 論点(9)「未使用廃棄と仮使用承認制度」 1998/4 |
13K |
| 一度も使われないまま捨てられる物...「売れ残った流行品」や「賞味期限を過ぎた食べ物」とか「相場維持のためにブルトーザーで踏み潰される豊作の野菜」を思い浮かべる・・・ |
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| 論点(8)「立体的な土地」 1998/3 |
12K |
| 安易な土地の値上がりに依存してしまった不良債権の処理策が見事に外れた日本の金融政策。不動産の利用収益を無視した地価上昇に期待する姿勢である。いまだに土地神話・・・ |
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| 論点(7)「定期借家権法案に望むこと」 1998/2 |
13K |
| 定期借家権導入論争が活発だ。今国会で議員立法による成立を目指す「定期借家権法案」がその議論の中心的存在である。・・・ |
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| 論点(6)「収益不動産への投資市場整備」 1998/1 |
14K |
| 200X年、とあるOLの会話である。 A子「冬のボーナスで西新宿の超高層ビルを20万円分買おうかしら！」 B子「20年前に完成したCビルね。・・・ |
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| 論点(5)「優良な社会的資産としての建物とは」 1997/10 |
12K |
| 「フロー型経済からストック重視型経済への転換」が叫ばれている。廃棄物処理、天然資源の枯渇、環境破壊等々、問題は目の前に山積みだ。大量生産、大量消費型社会で・・・ |
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| 論点(4)「土地に奪われた生活空間の豊かさ」 1997/8 |
12K |
| ハリウッド映画で見る「緑あふれる広い道路」、「広い芝生の庭と大きな家」、「しゃれた個室に秘書付きのオフィス」、週末は湖畔の別荘で過ごそうか・・・ |
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| 論点(3)「土地政策は無策の失策か？」 1997/7 |
12K |
| バブルを生んだ日本の金融政策は「施策の失策」といわれている。いまだに立ち直れない状況はその後の施策も失策といわざるを得ない。・・・ |
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| 論点(2)「不動産か土地かに揺れる日本人」 1999/9 |
12K |
| 日本では不動産といえば「土地」のことを指していた。経済先進国の多くは「収益がある建物」を不動産と呼んでいる。・・・ |
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| 論点(1)「求められるビル事業のリスクマネジメント」 1997/5 |
12K |
| 「裸の王様」とは真実を知らされていないことの代名詞として遣われる言葉である。話をビル業界へ転じてみよう。ビルオーナーはテナントから見ても王様としての貸し主・・・ |
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