「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第Ｉ期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算28回目の2003年第IV期となります。

今期の分析ポイントは以下の通りです。

１．テナント成約面積の動向 ・ 対前年同期比の成約面積７期連続の増加、年間でも2000年を越える 〜　都心部（都心３区・中心6区）の大規模ビルを中心に成約進む	19KB
２．テナント募集面積の動向 ・募集面積全体では３期連続の減少　〜　９期連続増加の既存ビルも減少に転じる ・ 新規募集開始の建築中ビル今期2.1万坪　〜　都心部の新規供給続く	18KB
３．需給バランスの動向 ・大規模ビル空室率９期連続の上昇から、0.9ポイント改善の6.8％へ 〜　改善の主役は竣工済み新築ビル1年前の33.6％から8.4％へ ・空室率は大きく改善したが、満室稼動は54.4％とほぼ横ばい	23KB

2003年「底知れない巨大なブラックホール東京！」を感じた1年でした。
その理由は、ビックプロジェクトの大量供給「2003年問題」をも難なく飲み込んでしまった巨大なマーケットの存在です。
一都三県の首都圏では、都心部を中心に賃貸借契約の面積にして38.7万坪ものオフィススペースが1年間に新築供給されました。霞ヶ関ビルのオフィススペース（2.9万坪）に換算すると約13棟分、六本木ヒルズ森タワー（5.6万坪）だと約７棟分が新築供給されたことになり、ほかにも汐留の電通に代表される自社ビル建築も同様にあり、まさに大量の供給だったわけです。
2003年に竣工したこれらビルの同年12月末時点の未成約スペースは、わずかに4.8万坪、つまり成約率は88％にも達しているのです。巨大なマーケットを感じるにはこれだけではなく、2003年問題の語源通り、大量供給に相当する空室発生でマーケットの悪化が懸念されていたわけです。しかし、不況下にもかかわらず結果的に26.4万坪もの新たな吸収需要として、何らかのスペース拡大の潜在ニーズが顕在化したことで、いち早く市況に落ち着きを取り戻したことです。一般的に、景気の拡大や新しい産業の台頭による人員の増加スペースが新たな吸収需要として反映されるわけですが、その姿がなかなか見えてこない不況下の吸収需要の存在こそが、ブラックホール東京の底知れない巨大さを感じるところです。

　本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。