「東京オフィスビル市場の分析と展望」は、1997年第 I 期を皮切りに情勢判断のベースとなる四半期統計データをオフィスマーケットに関わる方々にご提供しているレポートで、今回は通算37回目の2006年第 I 期となります。

今期の分析ポイントは以下の通りです。

１．テナント成約面積の動向 ・ 成約面積 6 期連続（対前年同期比）の減少、1.2 万坪減（▲ 3.2 ％） 〜 減少幅が小幅にとどまり、2003年 I 期の水準は上回る	73KB
２．テナント募集面積の動向 ・ 募集面積 12 期連続の減少で 106.7 万坪へ（ 94 年以降最小を新更） 〜 内訳は既存ビル 9.4 万坪減、建築中ビルも 1.7 万坪減 ・ 新規募集開始の建築中ビル 3.3 万坪　〜　都心での建替え・再開発進む	71KB
３．需給バランスの動向 ・ 大規模ビル空室率は 6 期連続の改善。 0.7 ポイントの大幅改善で 2.3 ％へ 〜 都心部を中心に空室率の大幅な改善が続き、３％を下回る ・ 満室稼動率は 71.5 ％から 75.4 ％へ 3.9 ポイントの大幅アップ 〜 満室稼動 75 ％超えは初めて	71KB

先月、国土交通省によって「公示地価」（2006年1月1日時点）が公表され、「東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇に転じた」と報じられました。堅調なオフィス需要や住民の都心回帰など大都市圏を中心とした不動産活用需要の高まりが背景にあるようです。また、日本経済がバブル経済崩壊以降続いていた資産デフレから脱却しつつあるとの見方が広がっています。その一方で、東京では不動産バブルを懸念する声も聞こえてきます。

首都圏の賃貸オフィスビルマーケット

(1)	需給バランス面
	「大量供給でも需要旺盛」です。景気回復や大企業を中心とした人材の採用増などを背景とした、オフィススペースの拡張・新設ニーズが感じられ、実需の裏付けがあるものと思われます。
(2)	賃料ベース
	都心の大規模ビルを中心に募集賃料に強い上昇が見られ、全体感としては改善傾向にはあるものの旧耐震ビルに代表される老朽ビルや中・小型ビルの苦戦はしばらく続きそうな様相を見せています。

今後も当分、好景気を背景にオフィススペースの拡張・新設ニーズは旺盛なものの、優良物件の供給不足による深刻な需給ギャップがおこると考えられます。

本書をビル事業にかかる経営指標として、また不動産投資判断の指標としても活用いただければ幸いです。